News Scrap: 왕촨푸 회장도 배터리 연구원 출신…R&D 인력 현대차 1.6배 타는 것에 대하여

왕촨푸 회장도 배터리 연구원 출신…R&D 인력 현대차 1.6배


줌국 BYD 전기차 회사.. 곤보다 더 앞선 전기차 선두주자? 중국에서 모든 부품을 직접 개발하고 만드는 구조로
13년만에 테슬라, 닛산을 넘었다?.

2017.9.29 기사

비야디의 전기차 혁신 전략 4가지
① 모터·시트 등 전 부품 직접 생산
② 자가용·버스·화물선적차까지
바퀴 다는 모든 분야 전기차 개발
③ 기술 혁신은 542 전략으로
④연구원 1만6000

중국의 미래 선전을 가다 ④ 전기차 세계 1위 비야디
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왕촨푸 회장

지난달 10일 중국 광둥성 선전시 소재 비야디(BYD·比亞迪) 주차타워 앞마당. 1980년대 미국 드라마 ‘전격 Z작전’을 방불케 하는 장면이 펼쳐졌다.

BYD 연구진이 리모컨으로 자동차를 호출하자 주차장에 있던 전기차 ‘e6’가 주차 공간에서 빠져나와 연구진 앞에 섰다. 드라마에서 주인공이 ‘키트’를 부르면 자동차가 등장하는 장면이 떠올랐다. 영화 속에서나 보던 무선 차량 제어 시스템을 BYD가 자체 기술로 구현했다.

존 가바하 BYD PR총감은 “130년 전통의 자동차 산업 역사를 13년 만에 뒤집었다(13 years subvert 130 years history)”고 자사를 소개했다. 향후 자동차 산업 패러다임을 전기차로 바꿔놓겠다는 생각이다. 지금은 자동차가 엔진으로 움직이는 게 상식이지만 BYD는 자동차가 전기모터만으로 움직이는 게 당연한 시대가 온다고 믿는다.
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이미 BYD는 세계 1위 전기차 기업으로 올라섰다. 고성능 전기차 ‘모델S’로 유명한 테슬라모터스, 세계 최초 양산형 전기차 ‘리프’를 선보였던 닛산자동차, 화려한 디자인의 전기차 ‘i3’를 선보인 BMW. 이들을 BYD가 모두 제치는 데 걸린 시간은 고작 13년이었다.

BYD는 세계적으로 러브콜을 받고 있다. BYD 지분 10%를 매입했던 워런 버핏 버크셔해서웨이 회장이 계속 BYD 지분 매입을 제안했지만 BYD는 “추가 자금이 필요한 시점이 아니다”고 배짱을 내밀고 있다. 그런데 지난 8월엔 삼성전자가 제안한 5000억원 상당의 투자는 받아들였다. “긴밀한 협력 관계를 고려했다”고 설명한다. 삼성의 기술력을 확보하겠다는 전략적 판단이란 해석이 가능하다.

BYD 본사 곳곳엔 혁신 DNA가 배어 있었다. BYD의 ‘신에너지차 조립공장’에선 M자로 배치한 컨베이어벨트에서 근로자들이 구슬땀을 흘렸다. 여느 공장과 다를 바 없는 풍경이었지만 컨베이어벨트 끝에서 의외의 장면을 목격했다. 최종 완성된 차량이 하나가 아니라 순수전기차인 ‘e6’와 가솔린 차량인 ‘s6’ ‘s7’ 등 세 종류였다. 일반적으로 하나의 생산라인에선 한 가지 차종만 생산한다. 특히 차량 구조가 다른 전기차와 가솔린차를 똑같은 생산라인에서 만드는 건 드물다. 이게 가능한 이유는 차량 개발 단계부터 똑같은 차체를 두고 순수전기차·하이브리드카·가솔린차 등 3종으로 차량을 개발하기 때문이다. BYD는 “가솔린차와 전기차 생산 비율은 당장이라도 조절할 수 있다”고 설명했다.
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중국 선전 시내에선 전기차 충전기가 설치된 주차장을 흔히 볼 수 있다. [사진 문희철 기자]

BYD를 전기차 판매 세계 1위 반열에 올려놓은 혁신 전략은 네 가지다. 우선 BYD는 중국·미국·브라질·일본 등 24개 생산기지에서 사소한 자동차 부품 하나까지 직접 제조하는 ‘수직적 통합(vertical integration)’을 추구한다. 전기차용 배터리팩은 물론 모터와 몰드, 계기판, 자동차용 시트까지 직접 만든다.

BYD 전기차 개발 기간이 다른 글로벌 제조사 대비 3분의 1 수준인 건 수직적 통합 전략이 결정적이었다. BYD는 최초의 가솔린차(‘F3’)를 선보인 지 3년 만에(2008년) 중국 최초의 플러그인 하이브리드카(‘F3DM’)를 출시했다. 또 3년 뒤엔 순수 전기차(‘e6’)까지 내놓았다. 이후 6년간 BYD가 선보인 전기차는 버스·트럭 등을 포함해 총 6종에 달한다.

BYD는 “노 아웃소싱(no outsourcing·외주를 맡기지 않는 것)은 개발 기간을 단축하고, 부품의 질을 보장하며, ‘큰 그림’을 그리는 단계에서 혁신적 아이디어를 적용할 수 있다”고 설명했다.

생산 차종은 ‘수평적 통합(horizontal integration)’ 전략에 따른다. BYD 내부 용어로는 ‘7+4 전략’이다. ‘7’은 자가용·버스·택시·중형버스(코치)·화물차·쓰레기차·건설중기 등 자동차가 일반적으로 사용되는 7가지 분야다. 또 ‘4’는 전략적으로 전기차 확산을 노리는 분야다. 물류(지게차 등)·공항용(순환버스 등)·광산용(마인카트 등)·부두용(화물선적차 등) 차량이다. 결국 바퀴로 움직이는 거의 모든 영역에 전기차를 투입하겠다는 전략이다.

기술 혁신은 ‘542 전략(542 initiative)’의 결과물이다. BYD는 전기차 개발 초기부터 ▶시속 0㎞에서 100㎞까지 걸리는 시간(제로백)을 5초 이내로 끌어내리고 ▶다양한 차량 모드와 안정적인 주행력을 제공하는 강력한 4륜구동 전기차를 선보이며 ▶100㎞ 주행 시 연료를 2L 이하로 소비하는 차량을 만든다는 목표를 설정했다. 즉 5는 차량 파워, 4는 차량 안전, 2는 연료 소비의 개발 목표였던 셈이다.

목표를 달성하려면 효율적인 차체와 전력 소비 시스템을 개발해야 했다. 이 과정에서 1만2580개에 달하는 특허를 획득했다. 결국 왕촨푸(50) BYD 회장은 2014년 플러그인 하이브리드 스포츠유틸리티차량(SUV) ‘당’을 출시하며 9년 만에 모든 목표를 달성했다. ‘당’은 올해 1~9월 중국 전체 전기차 판매대수에서 단일 차종 기준 1위(2만4668대)를 기록한 차다. 524 전략은 BYD가 지향점을 설정하고 전력을 다해 성과를 일군 대표적 사례로 회자된다.
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선전 택시정류장에서 승객을 기다리는 BYD의 전기 택시. [사진 문희철 기자]

연구개발(R&D) 전략은 ‘인해전술’이다. 8월 현재 BYD 임직원(18만 명) 중 10% 정도가 R&D 인력(1만6000명)이다. 50년 업력의 현대·기아차 R&D 인력(1만 명)보다 6000여 명 많다.

BYD가 R&D에 초점을 맞추는 건 왕촨푸 회장 본인이 베이징유색금속연구원에서 배터리 화학을 연구하던 엔지니어였기 때문이다. 87년 중난대 야금물리화학과를 졸업하고 90년 베이징유색금속연구원에서 배터리 연구 논문으로 석사학위를 받았다. 연구원 산하 배터리 회사인 비거전지유한공사 대표를 거치기도 했다. 95년 외사촌 형에게서 250만 위안(4억3000만원)을 빌려 창업했던 BYD도 설립 초기에는 일개 배터리 생산 업체였다.

BYD 혁신의 ‘심장’ 격인 연구소는 크게 4개다. 97년 3월 개소한 BYD 중앙연구소는 BYD 전 부문의 기초연구소 격이다. 기초기술을 개발하고 지속가능한 발전 전략을 찾는 전초 기지 역할을 한다. 2003년 왕촨푸 회장은 친촨(秦川)자동차를 인수하자마자 곧바로 자동차엔지니어링연구소를 설립했다. 자동차 디자인과 성능 테스트에 주력하는 이 연구소에서 BYD의 모든 세단과 스포츠유틸리티차량(SUV), 다목적차량(MPV)이 탄생했다.
▶관련 기사 전기차 세계 20위 내 중국 업체 9개…치열한 국내 경쟁이 세계 1위 이끌어
2008년 12월 설립된 전기연구소는 에너지저장장치와 태양광에너지 등 신에너지 생산·발전을 연구한다. 깨끗하고 안전하며 효율이 높은 에너지 저장 시스템을 개발하는 게 목표다. 2014년에는 전기및특수차연구소를 신규 개설했다. 트럭이나 물류운송 차량, 공항·항구·광산에서 사용할 특수차는 일반 차량과 다소 다른 기술을 집중 연구해야 한다고 판단했기 때문이다.

BYD는 “핵심 기술은 우리의 ‘진짜 자산’인 엔지니어가 내부(inhouse)에서 직접 개발했다”며 “R&D 인력이 3만 명을 돌파할 때까지 당분간 계속 인재를 영입할 것”이라고 밝혔다.

선전=문희철 기자 reporter@joongang.co.kr



JTBC -집에 있는 전자키 해킹…1분 만에 고가 차량 훔쳐가 20171127 타는 것에 대하여

집에 있는 전자키 해킹…1분 만에 고가 차량 훔쳐가

2017.11.27 JTBC 뉴스룸 동영상 : I-Key VSC2 시스템의 정보해킹. 하드웨어 정보가 이미 시중에 나와있다는 것.. 키의 송출신호를 풀어 하드웨어에 입력하는 것으로 차량 도난이 끝나는 상황을 보여주는 동영상. 
더이상 I-Key가 신뢰할 수 없는 수준에 이른 것인지...


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[앵커]

요즘 승용차 중에 전자키로 문을 여닫고 시동을 거는 차들이 있습니다. 영국에서 이 전자키의 신호를 집 밖으로 빼내서 1분 만에 고가의 차량을 훔쳐가는 현장이 영상에 고스란히 찍혔습니다. 도난 방지를 위해서 핸들 전체를 잠그는 장치를 단 운전자도 늘고 있습니다.

김성탁 특파원입니다.

[기자]

한밤 벤츠 차량이 주차된 주택 앞에 남성 두명이 나타납니다.

한 명은 차량 옆에서 수신기를 들고 서 있습니다.

다른 한 명은 집 쪽으로 갑니다.

해당 차량의 무선키에서 나오는 주파수를 잡아 수신기로 보내기 위해서입니다.

잠시 뒤 차 문이 쉽게 열립니다.

영국 경찰이 공개한 CCTV 영상에서 차를 훔치는 데에는 1분밖에 걸리지 않았습니다.

자동차 키가 차에서 떨어져 있어도 무선 기능을 통해 시동을 걸 수 있는 기능을 이용한 신종 절도 수법입니다.

이 장치는 나무나 벽돌 재질의 벽 등을 뚫고 신호를 수신하지만 금속은 통과하지 못하는 것으로 알려졌습니다.

지난해 독일 자동차운전협회의 해킹 실험에서는 인터넷쇼핑몰에서 30여만 원이면 살 수 있는 주파수 조작기의 실체가 드러났습니다.

30여 개 차량의 보안 시스템을 뚫은 겁니다.

주파수 해킹을 막아주는 지갑이 등장하고 핸들 전체 잠금 장치도 다시 사용되고 있습니다.

이같은 방식의 고가 차량 도난이 빈번해지자 경찰은 차량의 위치를 추적하는 소프트웨어 등을 최신 상태로 업데이트하라고 권고했습니다.

사이클론이 다가온다. 12월 11일 일요일, 12일 월요일이 고비. Life in Chennai


2016년 12월 11일 일요일 저녁,
아침부터 ECR 해안가의 파도가 상당히 높았고, 바람도 불어 기온이 25도정도까지 떨어졌다. 
벵갈만의 사이클론이 생성되어 서쪽으로 천천히 이동하고 있었다. 
 사실 북쪽방향으로 갈 것이라고 생각했는데, 이 사이클론은 생성되어 아직 서쪽으로 이동하고 있고,
그대로 서쪽으로 진행해서 인도 동쪽 해안가의 타밀나두(첸나이, 칸치푸람), 푸두체리, 그 북쪽의 안드라프라데시의 넬로르 지역으로 상륙한다고 한다. 
상륙하면서 세력이 약해지겠지만, 내일 오후까지 200mm이상의 호우와 시속 28m이상의 바람이 불 것이라고 한다.

신문( The Hindu)에서는 첸나이 학교와 대학교는 휴교한다고 공지하면서 이 "VARDAH"라는 이름의 사이클론의
경로와 비상 대비태세에 대하여 경고하고 있다. 
해안가 저지대의 침수도 경고하고 있고, 파도가 상당히 높을 것이라고 경고하고 있다. 

집에서 바로 파도가 보이는데, 족히 3m높이는 될 것 같은 파도가 계속 해안가로 밀려오면서
하얀 거품을 일으키고 있다. 

Cyclone Vardah to make landfall near Chennai tomorrow noon


Cyclone Vardah is expected to cross Andhra Pradesh coast between Chennai and Ongole. This may bring good rainfall over north coastal districts, including Chennai.

According to Meteorological Department, the weather system has now intensified into very severe cyclonic storm.

Updates:



9.04 P.M.
The latest from IMD

The weather system now lies about 300 km east of Chennai and 350 km east-southeast of Nellore. It is very likely to move nearly westwards and weaken gradually while moving towards north Tamil Nadu and adjoining south Andhra Pradesh coasts.

It is very likely to cross north Tamil Nadu and south Andhra Pradesh coasts, close to Chennai, with a wind speed of up to 100 kmph on Monday afternoon.

Tidal wave warning

Tidal waves likely to inundate the low lying areas of Chennai, Tiruvallur and Kanchipuram districts of Tamil Nadu; and Nellore district of Andhra Pradesh.

The IMD has predicted isolated heavy to very heavy falls over south coastal Andhra Pradesh, north coastal Tamil Nadu and Puducherry during the next 36 hours. The rainfall intensity will increase gradually becoming heavy to very heavy rainfall (7-19 cm) at a few places and isolated extremely heavy rainfall (≥ 20 cm) over Chennai, Thiruvallur and Kanchipuram districts of Tamil Nadu and Nellore and Prakasam districts of Andhra Pradesh on Monday.


자야라리타를 잃은 충격으로 죽은 470명의 백성들...타밀나두주... Life in Chennai

타밀나두 주총리 자야라리타의 사망후 1주일이 지났다. 
오늘 신문에는 약 470여명이 Jaya를 잃은 충격으로 죽었다고 한다. 
일부는 자살하기도 하고, 손가락을 자르는 자해를 하기도 했다 한다. 
그 사망자 가족에게는 30만루피(약 540만원)를 지급하기로 했다고 
여당인 AIADMK(전인도 안나 드라비디안 .. 당)에서 발표했다는 기사이다. 

또한 자야의 동상이 앞으로 많이 세워질 것 같다. (이미 청원이 들어감.)

1987년에 사망한 MGR(M.G.라마찬드란, 그당시 주 총리, ADMK당)의 동상이 곳곳에 세워진 것처럼. 
이미, 여러 동네입구에는 자야라리타의 대형 사진이 걸려 그를 추모하고 있기도 하다...


470 died of shock over Jaya’s demise: AIADMK



The ruling AIADMK today said 470 persons had died of “shock” after the demise of party supremo and former Chief Minister J. Jayalalithaa on December 5, and announced a relief of Rs. 3 lakhs each to the families.

The party released a list of 190 persons, who had died of shock, and said the toll of such persons stood at 470.
 
Condoling their death, the party announced a welfare fund of Rs. 3 lakh each to the families of the deceased.

Further, a total of six persons had attempted suicide so far, it said, releasing the details of four such persons.

The party had already named one person who had allegedly attempted suicide and another who had severed his finger after coming to know of Jayalalithaa’s death, and announced Rs. 50,000 for them.

인도 힌두인의 장례절차 - 12억인도를만나다 김도영지음 중에서 Life in Chennai

타밀나두 주 총리 (CM: Chief Minister)의 장례절차가 진행중이다.  NDTV에서 생중계로 방송하고, 신문 인터넷뉴스에서도 기사가 실시간으로 업데이트 되고 있다. 

12억 인도를 만나다 - 김도영지음 (북치는 마을, 2013.) 에 힌두장례절차가 소개되어 있는데, 
간략히 일자별로 옮겨 본다.  120쪽부터..
이 내용은 델리쪽 인도 북부쪽 내용이므로, 남부 쪽 관습과는 다를 수도 있을 것이라 생각됨. 
그리고, 자야라리타 총리는 MGR 메모리얼공원에 매장 되었음...

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인도인에게 사망과 관련하여 중요한 날은 사망 2일째, 7일째, 10일째, 11일째, 12일째이다. 
사망 2일째는 화장하는 날이다. 일단 성인이 사망하면 사자의 몸을 깨끗이 씻고 (머리와 수염을 이발한다.), 그리고 나서 수의를 입힌다. 
이 사체를 '치타'라는 운구에 얹어 '카판'이라고 불리는 붉은 수의를 덮고 나서 화장터로 향한다. 이때 염라대왕 야마의 도움을 요청하는 경을 낭송하거나, "람 람 사떼"(람 신은 진리시다)를 외치며 남자만 줄지어 따라간다. ...강이 있는 곳이면 제방에서 화장하는 것이 가장 이상적이다. ...
장작더미 위에 사체를 놓고 새 옷들을 덮고, 장남이 그 더미를 세 바퀴 돈다. 한바퀴를 돌 때마다 성수를 사자의 입에 뿌리고 불을 붙인다. 망자가 여자면 장남이, 남자면 막내아들이 불을 붙인다. 화장을 하면 그 재를 강에 뿌린다. ...
 (자야라리타 는 MGR 메모리얼에 묻힐 것이므로, 화장하지 않고 매장함.)

  사망 7일째에는 여성들의 정화제가 열린다. 여성들은 손,발톱을 자르고, 처음으로 머리를 감고 목욕을 한다. 그리고 장례기간동안 입었던 옷을 불태운다. 
  사망 10일째에는 남자들의 정화제로서 가족과 가까운 친지들은 머리를 삭발한다. 이때 머리는 오염되어 있으므로 이발사가 해야만 한다. 
  사망 11일째에는 오염된 가정에서 일반 가정으로 돌아가기 위해 특별한 브라만 사제를 초청한다. 힌드들은 망자의 영훈이 10일간 살던 집 주위를  떠돈다고 믿는다. 그래서 영혼이 편안히 다른 세상으로 가려면 특별한 제사를 지내야 하는데, 이 특변한 제사를 맡는 사제는 죽은 자만을 다루는 다시말하면 죽음의 사제다. .. 이 사제를 '깐따하'라고 하는데, 한국인이 장의사를 싫어하듯이 인도인도 깐따하를 질색하고, 설사 목이 마르다고 해도 그 사람에게는 물 한 컵 주지 않는다. 
  사망 12일째는 '브라모 보즈'라고 하여서 주변인들을 초대하는데, 브라만이 음식을 먹저 먹고 약간의 돈과 음식을 받아 간다. 이래야만 그 영혼이 평안히 다음 세상에서 환생한다고 믿는다.  사망의 독기가 그 사제와 브라만을 통해 빠져나가는 것이다. 그러고 나면 다른 카스트 사람들이 음식을 나누어 먹는다. 이 12일째가 되면 그 가정은 오염 된데서 풀려나고 정상생활로 복귀한다. 
  13일째에는 터어반을 넘겨주는 소위 '빠그리 세리모니'를 한다. .. 가부장권을 공식적으로 친지들 앞에서 인정받는 것이다....
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인도 타밀나두 주 총리 자야라리타 사망. 2016.12.5 23:30 Life in Chennai

인도 타밀나두 주 주수상 Chief minister인 Ms. Jayalalithaa가 어제 2016년 12월 5일 밤 11시30분 사망하였다.
일요일 오후 9월 22일부터 폐렴증세로 입원했다가 호전되어 회복되었다고 발표한지 2시간만에 심장마비(Cardiac Arrest)가
왔고, 다시 intensive Care Unit에서 처치를 받다가 결국 어제 밤 최종 사망선고가 났다. 

오전근무후 소요사태등의 염려로 긴급히 집으로 복귀하여 NDTV, The Hindu를 보며 상황을 주시하고 있었다. 
결국 화요일 오늘까지 회사출근은 하지 않았고, 애들 학교는 어제부터 목요일까지 추가 3일동안 휴교한다.

오늘 오후 4시 마리나해변에서 화장후 바다에 뿌려지면 1차 화장절차는 마무리될 것이다.
시내 전역에 차량통행금지, 경찰배치 등으로 우려한 소요사태는 발생하지 않았다.
7일간의 애도기간 Mourning week를 지나고 힌두전통에 따른 장례절차가 이어질 것이다.

사망선고는 오늘 새벽 1시경에 발표되었고, 이어서 1시반 경에 후임 CM이 선임되었다. 취임했다. 
O. 파네르셀밤 O. Panneerselvam 이 Chief Minister of Tamil Nadu를 이어받았다. 이사람은 그동안 자야라리타의 유고시 두번씩이나 대신 주총리직을 대행한 적이 있던 사람이라고 한다.
Jayalalithaa가 속한 전인도안나 드라비다 당 (AIADMK)이고, 그는 이 당의 가장 영향력있는 사람이었다.


The Hindu Newspaper ---------------------

Top Developments
  1. Jayalalithaa dies at 11.30 pm on Monday at Apollo Hospitals
  2. Seven-day State mourning announced
  3. Police strengthen security across Chennai
  4. Jayalalithaa's mortal remains were taken to Poes Garden first, and were taken to Rajaji Hall after rituals
  5. President Pranab Mukherjee, Prime Minister Narendra Modi offer condolences
  6. O.Panneerselvam takes charge as Chief Minister of Tamil Nadu
  7. 31 Ministers also take charge in the presence of Governor at Raj Bhavan
  8. Schools, Colleges given leave for three days



NDTV-------------------------

Cover of Vaasanthi's book Amma: Jayalalithaa's Journey from Movie Star to Political Queen

'R.M. Veerappan had an antipathy towards Jayalalithaa that had no basis at all,' said Films News Anandan. 'She was definitely not flirtatious or pushy in her behaviour towards MGR or any producer. She was very disciplined and maintained her dignity.'

But MGR openly demonstrated that he had a soft corner for Jayalalithaa. He insisted that she should be cast opposite him in all his films. When RMV refused, MGR kept him waiting for shoots and delayed the production indefinitely. When Jayalalithaa was shooting with MGR for Adimaippen in the Thar desert, she was the slave girl and the shot required her to be barefoot. As all the other members of the unit were in their shoes they did not realize that the sand was getting hotter by the minute. After a while a barefoot Jayalalithaa could no longer endure the burning sand and noticing her discomfort MGR ordered the unit to pack up. But Jayalalithaa's ordeal did not end there. She had to walk a long distance to the car park. 'It was sheer hell,' she said in an interview later. 'I couldn't put a step forward and I was on the verge of collapse. I never said a word, but MGR must have sensed my agony. He suddenly came from behind and swept me up in his arms. He is a hero off screen too.'

There was yet another incident which left her eternally grateful to him. After a bout of drastic dieting Jayalalithaa fainted at home. Her manager contacted MGR, who arrived promptly and arranged for her to be taken to a nursing home. The departure was delayed as everyone was waiting for Jayalalithaa's aunts who were staying in her house to accompany her to the hospital. MGR went in and found them in her bedroom fighting over who would take control of Jayalalithaa's keys. MGR took the keys away from them - and handed them to a groggy Jayalalithaa when she recovered consciousness in the nursing home. While the incident which revealed that she could not trust her own family members was a psychological blow, MGR's tender concern for her well-being touched her deeply, all the more so because her mother had died, leaving her feeling alone and orphaned at the age of twenty-one.

When she had to travel by road at night MGR would arrange for an escort vehicle. After a stonethrowing incident at Jayalalithaa's house, he is said to have ordered a special contingent of security personnel to be posted at her house.

The tumultuous ups and downs in her relationship with MGR started in the early 1970s when MGR increasingly began to act with younger heroines like Latha and Manjula, thanks to the dogged perseverance of RMV. MGR also got preoccupied with politics as he was the DMK party treasurer in Karunanidhi's government. Then serious differences arose between him and Karunanidhi, but according to RMV even this was because of Jayalalithaa's influence.

MGR and Karunanidhi had once been close. When C.N. Annadurai died Nedunjezhian, the senior-most, was expected to succeed him. But MGR strongly recommended Karunanidhi's name and through his influence over party workers got him elected to the post. Karunanidhi, however, threatened by MGR's popularity, cleverly excluded him when he formed the cabinet and made him the treasurer of the DMK party.

Film News Anandan, who was closely associated with Jayalalithaa as her PRO at that time (she was the first south Indian actor to appoint a PRO on a regular salary), believed that people around MGR were jealous of her fame and proximity to MGR. 'I know when I was her PRO, MGR's car would come to fetch her at one o'clock in the afternoon. She would go for an hour and come back.' Jayalalithaa was then building her house in Poes Garden. When it was complete, the entire film industry turned up for the house-warming function except for MGR. Everyone was surprised at his absence because rumours about their liaison abounded.

Anandan said, 'Next morning she had to go to Kashmir for shooting. She boards the plane and finds MGR in the next seat! MGR also had a shooting schedule in Kashmir, but Jayalalithaa was acting with Sivaji Ganesan in another film. The two locations were 40 miles apart. But after reaching Kashmir MGR took her along with him and would send her to her shooting location 40 miles away. Jayalalithaa could have had no say in the matter. If MGR says something, it had to be done.'

But after a while Jayalalithaa found MGR overbearing and dominating. He started controlling all her activities including the clothes she wore. He even took control over her finances and she had to depend on his good mood for its release. She felt stifled and wanted to break free.

A major clash occurred between the two when she refused to go with him to Singapore. Anandan narrated, 'She used to give solo dance performances and also prepare dance dramas. She had prepared a very ambitious dance drama named Kaveri Thantha Kalaichchelvi, which was so popular that she had invitations to perform it from all over the world. She made plans for a world trip and gave dates to everyone. Everything was finalized and even the advance money received. At that time there was a world Tamil conference organized in Singapore. MGR was the chief guest, and he asked Jayalalithaa to go with him, suggesting that she could proceed on her world trip from there. Jayalalithaa refused, even though MGR was then the chief minister. MGR insisted that she go with him and defied her to go on the world trip without his permission. She was so upset and so angry that she cancelled the entire trip and paid all the artistes their dues. She even dissolved the dance troupe. She did not want to beg MGR for permission.'

Excerpted with permission of Juggernaut Books from Amma: Jayalalithaa's Journey from Movie Star to Political Queen available in bookstores and on the Juggernaut app.

[매일경제 Special Report:20160715] 친환경 기로에 선 자동차 시장 타는 것에 대하여

[년 월 제 호]프린트 이메일 전송 리스트
친환경 기로에 선 자동차 시장
기사입력 2016.07.15 15:31:06 | 최종수정 2016.07.15 16:19:14


최근 유럽 최대 산유국인 노르웨이의 여야가 2025년부터 내연기관 자동차 판매를 전면 금지하는 방안에 사실상 합의했다. 전기차(EV)와 수소전기차(FCEV)의 신규 판매만 허용한다는 방침이다. 전 세계적으로 환경문제, 특히 미세먼지에 대한 관심이 높아지면서 화석연료(가솔린, 디젤 등)를 사용하는 자동차의 퇴출에 대한 논의가 빠르게 진행되고 있다. 반면 이산화탄소 등 유해물질 배출에서 자유로운 전기차에 대한 관심은 그 어느 때보다 상종가다. 과연 전기차가 미래 자동차 시장의 대안이 될 수 있을까. 



지난해 말 체결된 ‘파리기후협약’ 이후 세계적으로 화석연료에 대한 규제와 친환경 산업에 대한 지원이 늘고 있다. 유럽에선 노르웨이에 이어 네덜란드에서도 2025년부터 내연기관차의 판매를 금지하는 방안이 추진되고 있다. 

앞선 두 나라가 친환경차 보급에 앞장선 이유는 기후변화로 빙하가 녹으면 국토가 물에 잠길 수도 있다는 우려 때문이다. 자연스레 유해가스 배출이 없는 전기차가 대안으로 떠올랐다. 십수 년 후 먼 미래의 일이라고 미뤄두기엔 전 세계 주요 도시들의 움직임이 벌써부터 예사롭지 않다. 

우선 프랑스 파리에선 7월 1일부터 1997년 이전에 생산된 노후차량의 도심 진입이 금지(주중 오전 8시부터 오후 8시까지)된다. 2020년에는 도시 전역에서 이들 차량의 운행이 전면 금지되고 평일 도심 진입 규제 대상도 2011년 이전에 생산된 차량으로 확대할 계획이다. 

파리 시는 지난해 도심지역에서의 버스와 트럭 운행을 금지한 바 있다. 스모그와 대기오염의 주범으로 노후차량의 배기가스가 지목된 셈이다. 멕시코시티도 7월 1일부터 배출가스에 대한 규제를 강화했다. 배출가스량 조작 등 부정부패가 만연하자 검사방식을 컴퓨터로 바꾸고 감시 수위를 높였다. 인도의 델리는 2000cc 이상의 디젤 차량과 SUV에 대한 신규 등록을 전면 중단했다. 이러한 움직임은 미국도 마찬가지. 캘리포니아, 뉴욕, 오리건, 코네티컷, 버몬트 등 미국 내 8개 주(洲)가 ‘ZEV(배출가스 제로 차량·Zero Emission Vehicle)동맹’을 맺고 늦어도 2050년까지 내연기관 자동차의 신규 판매를 금지하기로 뜻을 모았다. 

온실가스 배출량을 80% 가량 줄이겠다는 계획이다. ZEV에는 영국과 독일, 네덜란드, 노르웨이 등 유럽국가도 참여하고 있다. 이처럼 세계 각국이 규제의 고삐를 죄면서 자동차 업계의 글로벌 전략에도 큰 변화가 예상된다. 

테슬라S



▶전기차 시장의 선두주자, 테슬라 

지난 3월 31일에 시작된 테슬라 ‘모델3’의 사전예약이 단 한 달만에 40만 대를 넘어섰다. 업계에선 “어떻게 만들지만 공개하고 시제품 한번 보여주지 않았다”며 봉이 김선달 운운했지만 일단 시작은 초대박이다. 테슬라 입장에선 회사 설립 이후 10년간 판매량보다 모델3의 예약 대수가 4배나 많았다. 

좀 더 넓게 보면 지난해 전 세계 전기차 판매량 32만대를 훌쩍 뛰어넘은 수치다. 사실 엘론 머스크의 테슬라 모터스는 문제가 많은 회사다. 최근 5년간 적자에 허덕이고 있고, 주주들에게 배당 한번 제대로 한 적이 없다. 하지만 시가총액은 우리 돈으로 38조원에 이른다. 미국의 글로벌 자동차기업 GM의 8배요, 포드보단 18배나 높은 수치다. 그런 이유로 어떤 이는 거품이라 하고 다른 이는 ‘과연?’이란 말이 앞선다. 

하지만 이 이상한 기업 테슬라에 대한 소비자들의 관심은 스티브잡스 시절의 애플과 비교될 만큼 독보적이다. 모델3의 돌풍 이유를 살펴보면 우선 한번 충전으로 346㎞를 주행할 수 있고 제로백이 6초 미만에 불과하다. 가장 큰 경쟁력은 역시 가격이다. 

3만5000달러라는 현실적인 가격이 매력적이다. 일례로 GM의 전기차이자 소형해치백 ‘볼트’의 가격은 3만7500달러다. 테슬라의 시가총액이 높게 평가되고 있는 이유 중 하나는 이처럼 전기차의 고질적인 문제점을 꾸준히 개선해나가고 있기 때문이다. 

어떠한 전기차도 한번 충전에 200㎞ 주행이 불가능했던 2008년, 테슬라의 ‘로드스터’는 320㎞를 달렸다. 2012년에 출시된 ‘모델S’는 최고속도 250㎞, 최대 주행거리 500㎞가 가능했다. 여기에 모델3는 가격까지 낮춰 버렸다(친환경 정책에 따른 정부와 지자체의 보조금까지 받게 되면 실제 구입비는 다시 뚝 떨어진다). 

자동차 업계에선 올해 전 세계 전기차 시장 규모를 약 60만대로 예측하고 있다. 전년대비 100% 성장한 수치다. 



▶왜 다시 전기차인가 

전 세계 자동차 시장의 대단한 이슈로 떠올랐지만 사실 전기차의 구조는 기존 내연기관에 비해 꽤 단순하다. 자동차 전문가들은 “전원과 모터, 유무선 컨트롤러만 있으면 누구든 전기차를 만들 수 있다”고 말한다. 좀 더 요약하면 사람을 태울 수 있을 만큼 큰 배터리와 모터가 전기차 기술의 전부다. 

그동안 복잡한 내연기관을 완성해 자동차를 제조할 수 있는 국가가 20여 개국에 불과했다면 전기차에 대한 진입장벽은 현저히 낮다는 게 전문가들의 의견이다. 전기차의 또 다른 장점은 소프트웨어와의 유기적인 연결이다. 기존 내연기관 자동차가 소프트웨어의 명령을 다시 기계식 장치로 변환해야 했다면 전기차는 이러한 과정이 생략됐다. 당연히 전기모터를 이용한 전기차가 더 빠르고, 정확하게 소프트웨어에 반응하며 오류 발생 가능성도 현저히 낮다. 최근 자주 언급되고 있는 무인자율주행기술에 전기차가 유리한 이유이기도 하다. 그렇다면 이렇게 편리한 차가 왜 지금에서야 주목받고 있는 걸까. 자동차의 역사는 1885년 독일의 카를 프리드리히 벤츠가 가솔린 엔진을 이용한 삼륜차를 발명하면서 시작됐다. 하지만 그 당시 자동차의 심장으로 내연기관만 존재했던 건 아니다. 1882년 내연기관 보다 3년 앞서 전기차가 존재했다. 

발전기의 원리를 발견한 베르너 폰 지멘스가 독일의 한 도시에서 전선에 연결된 마차를 무려 540m나 운행하는 데 성공했던 것이다. ‘일렉트로모트(Elektromote)’라 불린 이 마차는 오늘날 전기 버스인 ‘트롤리버스’의 조상이다. 전기차의 상용화는 이미 110여년 전에 진행됐다. 1904년 시카고에 설립된 ‘EV Company’가 당시 2000여대의 택시와 트럭, 버스를 생산했다. 물론 당시의 배터리 기술은 현저히 낮은 수준이어서 내연기관 자동차가 등장하자 주행거리와 속도 등의 한계를 극복하지 못하고 사라졌다. 

또 하나, 1920년대 미국에서 대량의 원유가 발견되면서 전기차의 가격경쟁력은 사실상 제로 상태가 됐다. 1996엔 GM이 ‘EV1’을 출시했지만 수익성 악화와 부품 결함 등을 이유로 전량 폐기처분되기도 했다. 이미 주지의 사실이지만 21세기에 들어서면서 내연기관 자동차는 진일보한 기술이 더해지며 승승장구했다. 하지만 지난해 9월 폭스바겐의 ‘디젤게이트’로 촉발된 배기가스 조작 스캔들이 친환경으로 이어지며 전 세계 완성차 업체들이 몸살을 앓고 있다. 

화석연료를 태워 구동해야 하는 내연기관 자동차는 그 연료가 가솔린이건 디젤이건 대기오염의 주범으로 떠오른 배출가스를 완전히 없앨 수 없다. 전기차는 내연기관을 사용하지 않고 배터리에 축적된 전기에너지로 모터를 회전시켜 자동차를 구동한다는 점에서 친환경차의 현실적으로 대안으로 떠오르고 있다. 

(위에서 부터)BMW ‘i3’, 쉐보레 ‘볼트(Volt)’, 르노삼성이 ‘SM3 ZE’로 부산모터쇼 기간 중 진행한 에코투어



▶핵심기술은 역시 배터리 

순수 배터리만 이용해 주행하는 전기차를 BEV(Battery Electric Vehicle)라 한다. 

전기차를 논할 땐 BEV뿐 아니라 HEV(Hybrid Electric Vehicle)와 PHEV(Plug-in Hybrid Electric Vehicle)가 포함된다. 하이브리드 자동차라 불리는 HEV는 토요타의 ‘프리우스’가 대표적인 모델이다. 

가솔린엔진과 전기모터를 모두 이용하는데, 주동력원은 가솔린엔진이다. 주행 중 발생하는 에너지가 배터리를 충전시켜 전기모터는 보조 동력원으로 사용된다. 당연히 동급의 내연기관 자동차와 비교해 가격이 높을 수밖에 없다. 

친환경자동차 보급을 위해 정부에서 보조금이 지급되는데, 현재 국내에선 최대 410만원 까지 하이브리드 자동차의 구매보조금을 지원하고 있다. HEV는 연비를 높이는 효과는 있지만 사실 완전한 전기차로 보기엔 한계가 있다. PHEV라 불리는 플러그인 하이브리드 자동차는 기존 HEV처럼 가솔린엔진과 전기모터를 이용하지만 주 동력원은 전기모터다. 기술적인 측면에서 BEV에 가까운데 주행거리와 충전소 등의 한계를 극복하기 위해 보조 동력으로 가솔린엔진을 사용하고 있다. 전문가들은 “배터리 용량과 충전소 문제가 해결된다면 PHEV보다 BEV가 결국 친환경차의 최종 대안이 될 수 있다”고 말한다. 

그렇다면 BEV의 핵심 기술은 무엇일까. 전기차의 속도는 전기모터를 통해 제어할 수 있지만 한번 충전으로 주행할 수 있는 거리는 전적으로 배터리(2차 전지) 기술력에 의존할 수밖에 없다. 현재 전 세계 2차 전지 시장은 삼성SDI와 LG화학, SK이노베이션 등 국내 기업과 파나소닉 등 일본기업이 양분하고 있다 해도 과언이 아니다. 하지만 전기차 시장에선 국내 기업들의 점유율이 현저히 떨어진다. 올 상반기 한국산 전기차 배터리 시장점유율은 13.6%까지 떨어졌고, 일본은 86.4%까지 올라갔다. 일례로 테슬라에 배터리를 공급하고 있는 기업은 파나소닉이다. 

전기차 배터리 시장은 크게 리튬이온전지(LiB; Lithium ion Battery)와 리튬폴리머전지(LPB; Lithium Polymer Batteries) 시장으로 구분되는데, LIB는 가볍고 전력손실이 적다. 게다가 가격도 저렴해 소형 가전 제품에 많이 사용된다. 

LPB는 고체 혹은 젤 형태이기 때문에 LIB에 비해 발화나 폭발 우려가 거의 없고 안전하다. 하지만 제조공정이 복잡해 가격이 비싸다. 국내 기업을 비롯한 세계적인 2차 전지 생산 기업들은 안전성 등의 이유로 주로 LPB를 생산하고 있다. 대부분의 전기차도 중대형 LPB를 사용하는데, 당연히 생산단가가 높아질 수밖에 없다. 

반대로 테슬라는 소형 LIB를 사용하고 있다. 기술적으론 부족하지만 생산 수급이 편리한 LIB를 선택해 부피를 줄이고 더 많은 용량의 배터리를 설치했다. 

한 업계 관계자는 “전기차 시장의 확대는 곧 배터리 시장의 확대를 의미한다”며 “결국 배터리 공급전략을 다각화해야만 시장점유율을 늘려갈 수 있다”고 전망했다. 

▶국내 시장은 지금… 

전기차와 관련해 주목받고 있는 국가는 단연 중국이다. 지난해 중국에서 생산된 전기차는 약 20만대(PHEV포함)에 이른다. 세계 1위 판매업체는 기술력이 앞섰다고 평가받는 테슬라 대신 중국의 비야디(BYD)가 차지했다. 

이 같은 움직임의 진원지는 중국 정부다. 2020년까지 전기차 500만 대를 보급하겠다고 선언한 중국 정부는 충전소 1만2000곳, 충전기 480만대 설치 계획을 발표했다. 자동차 산업의 강국 독일도 정부의 보조금 지원을 약속하고 2020년까지 전기차 100만 대 보급 계획을 발표했다. 

바다 건너 이웃 나라 일본은 급속충전기가 6000대나 설치돼 있다. 전기차 보급도 6만5000대에 이른다. 그렇다면 국내 사정은 어떨까. 최근 미세먼지 발생의 주범으로 디젤 차량이 지목된 이후, 국내 시장에서 친환경차에 대한 관심이 그 어느 때보다 높아졌다. 

정부는 2020년까지 신차 판매의 30%(연 48만대)를 하이브리드·전기차 등 친환경차로 대체해 150만 대로 늘리기로 했다. 2018년까지 모든 고속도로에 전기차 충전소를 설치하기로 하는 등 전기차 충전소도 주유소의 25% 수준인 3100곳으로 확충할 계획이다. 현 인프라 수준만 놓고 보면 국내 전기차 시장은 이제 막 걸음마 단계라 해도 과언이 아니다. 

국내 자동차 업계도 발 빠르게 움직이고 있다. 그동안 SUV를 비롯해 디젤 차량 개발에 의존했던 미래 전략을 친환경차로 대폭 수정하고 있다. 우선 현대기아차의 권문식 연구개발본부장은 지난 6월 1일 부산모터쇼 현장에서 “2020년까지 28개 차종의 친환경차를 개발해 친환경차 시장 글로벌 2위를 달성하겠다”고 밝혔다. 

지난 2014년 최초로 공개한 친환경차 로드맵과 비교하면 무려 6개의 차종이 늘었다. 첫 스타트는 ‘아이오닉 일렉트릭’이다. 1회 충전 시 191㎞의 주행이 가능하다. 도심 기준 206㎞, 고속도로는 173㎞나 된다. 현재 국내에서 판매 중인 전기차 중에는 최장 거리다. 급속 충전하는 데 30분, 완속 충전은 4시간30분이 걸린다. 

정부 보조금을 받을 경우 2000만~2500만원에 살 수 있다. 현대차는 2018년까지 한번 충전으로 320㎞를 주행할 수 있는 SUV전기차를 선보일 계획이다. 제네시스의 전기차 모델도 출시가 예상된다. 택시를 중심으로 전기차 시장을 공략해 온 르노삼성은 올해 4000대의 전기차가 보급되는 제주도에 1000대의 ‘SM3 ZE’를 판매할 계획이다. 올 하반기엔 2인승 도심형 소형 전기차 ‘트위지’의 출시도 예상되고 있다. 

한 번 충전으로 최대 100㎞를 최고 시속 80㎞/h로 달릴 수 있다. 한국GM은 미국GM이 개발할 전기차 라인업에 승부를 걸고 있다. 올 하반기 전략 차종은 ‘볼트’다. 전기모터와 내연기관을 장착, 1회 주유·충전 시 676㎞를 이동할 수 있다. 한국GM은 최근 인기가 높은 말리부의 하이브리드 모델도 하반기에 출시할 계획이다. 

전문가들은 전기차의 발전 속도가 눈에 띄게 빨라졌지만 해결해야 할 과제들도 만만치 않다고 입을 모은다. 우선 전기차의 동력원인 배터리 성능 향상이 첫째 조건. 주유 후 내연기관차의 운행거리가 약 500㎞ 이르는 반면 전기차는 현재 그 반에도 미치지 못한다.
장거리 운행이 불안하다. 20분에서 6시간까지 걸리는 충전시간을 줄이는 것도 주요 과제 중 하나다. 무엇보다 충전소 등 인프라 구축이 시급한 실정이다. 

[안재형 기자] 

[본 기사는 매일경제 Luxmen 제70호 (2016년 07월) 기사입니다]
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[2016 신년특집③] 최고의 은퇴 전략은 은퇴하지 않는 것이다 집짓고 사는 것에 대하여

[2016 신년특집③] 최고의 은퇴 전략은 은퇴하지 않는 것이다리서치센터 임병철 2016.01.28 조회수 : 1535 댓글수 : 0

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[2016 신년특집] 베이비부머 700만 시대, 부동산을 활용한 노후준비③

가장 좋은 은퇴전략은 바로 은퇴하지 않는 것이라고도 한다. 은퇴후에도 매달 정기적으로 현금흐름을 만들어 남은 여생을 안정적으로 살아가는 전략이 무엇보다 중요해졌다. 이에 따라 주택연금과 같은 역모기지 상품이 은퇴계층의 새로운 재테크 수단으로 각광을 받고 있다. 평생 거주를 보장하면서 사망시까지 연금을 받는다는 점에서 자식에게는 부양의 부담을 덜어주고 독립적인 경제생활도 가능하기 때문이다. 농지연금 역시 고령 농업인의 노후생활을 안정적으로 지원하는 제도로 관심이 높아지면서 가입자도 꾸준히 증가하고 있다. 이와 함께 상속·증여 등 부의 이전 문제도 은퇴계층이 피할 수 없는 숙제가 됐다. 당연히 내야 할 세금이지만 한 푼이라도 덜 내고 싶은 마음은 어쩔 수 없다. "모르면 다 내고, 알면 아낀다"라는 말이 있듯이 상속·증여 절세 노하우 역시 은퇴계층이 꼭 알아야 할 필수 세테크가 됐다 

▣ 집 한채로 보장 받는 노년의 "경제 독립", 주택연금
주택연금은 은퇴계층의 새로운 재테크 수단으로 각광을 받으면서 가입자도 꾸준히 늘고 있다. 지난해 말까지 신규 가입자는 5,613건으로 전년 동기대비 24% 증가해 총 가입자수는 3만명에 육박하고 있다. 주택연금은 집을 소유한 60세 이상 어르신들이 주택을 담보로 맡기고 자기집에 평생 살면서 평생 혹은 일정기간 동안 매달 연금방식으로 노후생활자금을 지급받는 국가 보증의 금융상품(역모기지론)이다. 


주택연금 가입요건은? = 주택연금은 9억원 이하의 주택을 소유한 만 60세 이상이면 가입이 가능하고 주택을 여러 채 갖고 있어도 합산 주택가격이 9억원 이하면 살고 있는 주택에 한해 담보로 가입할 수 있다. 주택이 부부 공동소유일 경우에는 소유지분에 상관없이 한 명만 만 60세가 넘으면 된다. 아파트, 단독주택, 연립 주택만 주택연금 대상 주택에 포함되나 상가, 오피스텔은 현재 제외 대상이다. 


소유주택에 대출이 있어도 주택연금을 받을 수 있다. 주택연금을 가입할 때 인출한도 이내에서 목돈을 신청해 기존 주택담보대출을 상환하면 된다. 실제로 기 가입자의 약 30% 이상이 가입 당시 목돈을 신청해 주택담보대출 상환 등의 용도로 사용하고 있다. 가입 중간에 해지도 가능하다. 그 동안 받은 연금 총액을 상환하면 중도해지가 가능하고 수수료는 없다. 


주택연금 가입하면 실제 매달 얼마나 받을 수 있나? = 주택연금 가입시 매달 받는 연금액은 가입당시의 주택 가격과 연령에 따라 다르다. 예컨대 주택가격 3억원에 만 60세에 가입하면 68만원, 만 70세는 98만원, 만 80세는 151만원을 각각 받을 수 있다. 다만 주택 종류(일반주택, 노인복지주택 등), 확정기간 방식 등에 따라 월 지급액이 달라질 수 있어 자세한 내용은 한국주택금융공사 홈페이지(www.hf.go.kr), 영업지점, 콜센터(1688-8114)를 통해 확인해야 한다. 


집값이 떨어져도 연금 수령액은 줄어들지 않는다. 주택연금을 가입하면 집값 변동과 관계없이 가입 당시 정해진 금액을 받게 된다. 또 주택연금은 중도해지가 가능해 집값이 오르면 가입자 의사에 따라 언제든지 연금을 해지할 수 있다. 다만 기존 가입했던 주택은 5년 이내 재가입은 제한되지만 새로 이사한 주택은 주택연금 재가입이 가능하다.

주택연금은 가입자와 배우자 모두에게 평생 동안 거주와 지급을 국가가 보장하는 제도여서 가입자가 사망해도 배우자에게 100% 동일한 연금을 지원한다. 지급 방식은 부부 모두 사망시까지 받을 수 있는 평생지급(종신)방식과 가입 시 일정기간 동안만 받을 수 있는 확정기간방식이 있다. 평균수명이 늘어나면서 가입자의 99% 이상 어르신들 대부분은 종신지급방식을 선택하고 있다. 가입자와 배우자가 모두 사망해도 상속인에게 받는 금액을 정산해서 준다. 주택가격보다 덜 받았으면 남는 금액이 상속되고 주택가격보다 더 받았더라도 상속인에게 청구되지 않는다. 그러나 이혼 할 경우에는 좀 다르다. 주택연금은 가입 당시부터 계속해 법률상 혼인관계가 유지된 배우자에게만 승계가 된다. 주택연금 가입 후 재혼하더라도 재혼한 배우자에게는 승계되지 않는다. 부부 공동소유의 주택은 소유권을 한쪽으로 이전하거나 해지 신청을 해야 한다. 

이사를 가더라도 주택연금을 받을 수 있나? = 주택연금 가입 후 새집을 구해 이사한 경우, 구입한 주택으로 담보주택을 변경하면 계속해서 받을 수 있다. 그러나 기존 살던 주택과 새로 구입한 주택의 가격 차이에 따라 매월 지급 금액은 변동 될 수 있다. 가령, 새로 이사 간 주택의 집값이 높으면 그 차액만큼 초기 보증료를 부담하고 월 지급금을 더 받을 수 있다. 다가구주택도 주택연금 가입이 가능하고 가입 이후 월세도 받을 수 있다. 다만, 다가구주택 전체를 한 물권으로 등기부에 등재 되어야 하고 세입자들한테 보증금 없이 월세만 받아야 한다. 그 동안 주택연금 가입자의 주택이 재개발, 재건축, 리모델링 되는 경우 주택연금 가입자가 담보주택 소유권을 상실하게 되어 주택연급을 받을 수 없었지만 2015년 8월부터 재개발, 재건축이 진행돼도 주택연금을 계속해 이용할 수 있도록 법령이 개정되어 주택연금의 안정성이 더 높아졌다. 

▣ 은행보다 20% 더 받는 "주택연금" 2017년 출시 
국토교통부는 한국주택금융공사 보증으로 주택도시기금이 지급하는 고령층 대상 주택연금을 관련 부처와 협의해 2017년 발표할 계획이다. 국토부는 은행의 주택연금보다 0.5∼1%포인트 낮은 금리를 적용해 주택도시기금 이용자가 받는 연금을 최대 20% 늘릴 방침이다. 연금이 높아지는 대신 이용자의 연령이나 주택가격에 기준을 만들어 저소득층에 혜택이 돌아가는 방안도 검토 중이다. 예를 들면 2억원짜리 주택을 담보로 은행에서 65세부터 주택연금을 받으면 매월 54만원을 받는데 비해 우대형 주택연금은 이보다 20% 많은 64만8000원을 받을 수 있게 된다.

▣ 농지로도 노후준비? 농지연금
농지연금은 농업소득 외에 별도의 소득이 없는 고령 농업인이 소유하고 있는 농지를 담보로 제공하고 노후생활자금을 매월 연금방식으로 지급받는 제도다. 도시에 주택을 담보로 하는 주택연금이 있다면 시골엔 농지를 담보로 하는 농지연금이 있다고 보면 된다. 농지연금은 고령 농업인의 노후생활 안정 지원을 위한 지원책의 하나로 지난 2011년 도입됐다. 

농지연금 가입요건은? = 농지연금에 가입하려면 농지를 소유하고 있는 농업인으로서 만 65세 이상, 영농경력이 5년 이상이어야 한다. 농지는 공부상 지목이 전·답·과수원으로 실제 영농에 이용되고 있어야 한다. 담보농지에 저당권 등 제한물권이 설정돼 있으면 안된다. 또 농업용 목적이 아닌 시설 및 불법건축물 등이 설치돼 있거나 2인 이상이 공동으로 소유하고 있는 농지, 연금신청당시 개발계획이 확정된 지역의 농지 또한 가입할 수 없다. 소유 농지를 일부 임대하고 있는 경우에는 농지연금 가입이 가능하나, 소유농지를 전부 임대한 경우와 자녀에게 증여한 경우에는 가입할 수 없다. 자세한 내용은 농지연금포탈 홈페이지(www.fplove.or.kr)를 통해 확인해야 한다. 


농지연금 가입하면 실제 매달 얼마나 받을 수 있나? = 농지연금은 사망시까지 매월 지급받는 종신형과 일정한 기간 동안 매월 지급받는 기간형 두 가지 형태가 있다. 기간형은 지급기간 5년, 10년, 15년 중에서 선택할 수 있으며 지급기간에 따라 가입연령에 제한이 있다. 5년형은 78세 이상, 10년형은 73세 이상, 15년형은 68세 이상으로 제한된다. 

농지연금은 기본적으로 가입자(배우자 포함)의 연령, 담보농지평가가격, 연금지급방식에 따라 달라진다. 매월 지급되는 연금은 가입연령이 높을수록, 담보농지평가가격이 높을수록 더 많이 수령할 수 있다. 농지연금이 유일한 노후생활비 수단이라면 종신형이 유리하고 농지연금 외 다른 수익이 있다면 기간형이 유리할 수 있다. 정해진 기간에만 연금을 지급하므로 종신형에 비해 연금액을 더 많이 받을 수 있기 때문이다. 예를 들어 담보농지의 공시지가가 2억원인 경우 75세의 가입자가 종신형에 가입할 경우 월지급금은 약 95만원이지만 10년 기간형에 가입할 경우 월지급금은 약 166만원이 된다. 


농지연금은 정부 시행사업으로 가입자와 배우자 모두 평생연금을 보장받을 수 있다. 가입자가 사망해도 배우자가 100% 동일한 금액을 승계 받아 연금을 수령할 수 있다. 이 경우 그 배우자는 6개월 이내에 담보농지 소유권이전과 농지연금 채무인수를 완료해야 한다. 다만 연금승계는 부부모두 65세 이상 가입인 경우에만 해당된다. 또 연금승계 배우자는 약정체결일 이후 채무인수일까지 계속해 법률혼 관계를 유지하는 경우에만 승계가 가능하다. 

농지연금 담보농지도 임대 할 수 있나? = 농지연금에 가입한 농지라도 연금을 수령하면서 담보농지를 직접 경작하거나 임대할 수도 있어 추가 소득을 얻을 수 있다. 약정해지 후에는 담보농지가격이 채무액보다 작은 경우 가입자는 담보농지가격만큼만 채무를 상환하면 된다. 또 가입농지가격이 6억원 이하인 경우 재산세가 면제되며, 6억원을 초과하는 경우에는 6억원에 해당하는 재산세액의 100%를 감면받을 수 있다. 

▣ 모르면 다 내고, 알면 아낀다. 상속·증여 절세 노하우
# 교직에 근무하다 3년 전 퇴직한 A씨(59세). 서울에 10억 가량의 다가구주택을 보유하고 있다. 또 두 노부부가 살 조그만 아파트도 한 채 가지고 있다. 여기에 국민연금, 퇴직연금, 연금저축보험 등을 가입해 연금과 기타 수익 등으로 노후 걱정은 크지 않다. 그러나 최근 고민거리가 생겼다. 다가구주택을 자녀들에게 물려주고 싶은데 세금이 만만찮기 때문이다. 당연히 내야 할 세금이지만 속상한 것은 어쩔 수 없다. 이들에게 증여와 상속 중 어떤 것이 유리할까? 

증여세와 상속세는 재산을 양도할 때 내는 세금으로 부의 세습을 방지하는 목적이 크다. 증여는 생전에 재산을 물려주는 것을 말하며 배우자에게 증여하는 경우는 6억원까지, 자식에게는 증여하면 10년마다 5천만원까지 공제된다. 상속은 당사자가 사망하여 유언이나 상속을 통해 배우자나 자식 등에게 물려주는 것으로 배우자가 있는 경우에는 10억원까지 공제되며 배우자가 없는 경우는 5억원까지 공제된다. 

배우자 공제를 적극 활용하는 것이 좋다. = 상속이냐, 증여냐를 고민할 때 물려 줄 재산이 10억원 이상이면 상속이 유리할 수 있다. 상속과 증여시에 적용되는 세율은 동일하지만 세율을 적용하기 전의 공제액에서 차이가 있다. 증여의 경우 증여하는 사람과 증여 받는 사람과의 관계에 따라 공제액이 다른데 배우자 6억, 직계비속 5,000만원, 기타 친족 500만원 등이다. 앞서 살핀 바와 같이 배우자가 있는 경우 상속은 기본적으로 10억원이 공제된다. 그러나 자산이 10억원 이상이라면 10억원을 제외한 나머지 재산은 증여하는 것이 유리할 수 있다. 상속세는 피상속인의 사망 시점을 기준으로 재산가치를 따져 부과되기 때문이다.


기왕 물려 줄 거라면 미리미리 증여하는 것이 유리하다. = 상속세는 피상속인이 사망시 한번에 발생하지만 증여는 생전에 하는 것이기 때문에 시기 조절이 가능하다. 그래서 상속재산이 많은 경우 오랜 시간을 두고 진행하는 것이 안전하다. 특히 증여세는 10년치를 합산과세하는데 10년이 지나면 합산하지 않는다. 15억원의 자산을 한번에 상속할 경우 내야 할 상속세는 크지만 5억원씩 10년마다 사전 증여하면 세금을 크게 줄일 수 있다. 반대로 상속예정일이 10년 이내라면 증여보다는 상속이 유리할 수도 있다. 

가치 상승이 기대되는 것부터 물려줘라. = 증여세는 증여 시점에서 증여가액을 정해 세금이 추징되기 때문에 오를 가능성이 높은 자산을 미리 증여하면 시간이 흐른 뒤에 증여하거나 향후 사망시에 상속하는 것보다 세금부담을 크게 줄 일 수 있다. 따라서 보유한 자산 중 현금, 예금보다는 부동산으로 하는 것이 유리할 수 있다. 부동산은 보통 시가가 상승하기 때문이다. 특히 아파트보다는 단독주택을 증여하는 것이 절세에 조금 더 유리할 수 있다. 부동산은 상속세, 증여세를 결정할 때 주변에 유사한 부동산의 매매가액을 기준으로 산출하게 된다. 그러나 단독주택은 유사 매매가액을 찾기 어려운 경우가 종종 있어 감정평가액이나 기준시가를 기준으로 세금을 매기는 경우가 있다. 반면 아파트는 유사 거래 사례가 다양하고 시세도 정기적으로 조사되고 있어 실제 주변의 거래가격이 적용되는 경우가 많다. 

아들 딸보다는 며느리, 사위가 유리할 수도 있다. = 사전에 자산을 증여할 경우 아들, 딸보다 며느리, 사위가 절세 측면에서 유리한 경우도 있다. 상속인에 대한 사전증여는 10년치를 합산하지만 비상속인에 대한 사전증여는 5년치만 합산하기 때문에 절세 측면에서 유리할 수 있다. 또 여러 사람에게 나눠서 하는 것이 유리할 수 있다. 재산을 증여하는 과정에서 한 사람이 아닌 여러 사람에게 나누어 주면 세금이 크게 절감된다. 증여세는 한 사람에게 증여하는 경우에 더 많은 세금을 내야 하는 누진세율 구조이기 때문에 같은 금액을 증여하더라도 받는 사람의 수를 늘리면 낮은 세율을 적용 받을 수 있다. 

[2016 신년특집①] 은퇴계층이 몰고 올 부동산 시장 변화 집짓고 사는 것에 대하여

[2016 신년특집①] 은퇴계층이 몰고 올 부동산 시장 변화

리서치센터 김은진 2016.01.13 조회수 : 13014 댓글수 : 0

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[2016 신년특집] 베이비부머 700만 시대, 부동산을 활용한 노후준비①

"베이비부머·은퇴"가 우리 사회의 주요 키워드로 자리를 잡은 지 오래입니다. 우리나라는 올해 생산가능인구가 정점을 찍고 이후 감소 추세로 돌아서는데다 2018년 고령사회로의 진입도 눈앞에 두고 있습니다. 은퇴 세대가 늘어나면서 부동산 시장 환경이 달라지고 투자 포트폴리오가 바뀌고 있습니다.
부동산114는 신년특집 <베이비부머 700만 시대, 부동산을 활용한 노후준비>를 주제로 은퇴계층이 가져올 부동산 시장 변화와 노후를 위한 부동산 자산 활용 전략을 3회에 걸쳐 기획 시리즈로 게재합니다.


평균 수명이 늘어나면서 인구 고령화가 급속하게 진행되고 있다. 우리나라는 2018년에 65세 이상 인구 비율이 14%를 상회해 고령사회로 진입하고 2026년에는 20%로 급증해 초고령사회가 될 전망이다.

통계청에서 발표한 생명표에 의하면 2014년 현재 55세인 사람의 기대여명(앞으로 몇 년 더 살 수 있는지를 추정한 남은 수명)은 29.55년으로 80대 중반까지 살 것으로 예상된다. 60세부터 은퇴기에 접어든다면 약 25년의 노후가 기다리고 있는 셈이다. 특히 700만명에 달하는 베이비부머(1955년~ 1963년생) 세대가 2015년 만 60세에 접어든 가운데 향후 10년 이내 대규모 은퇴를 앞두고 있다.

이에 따라 은퇴나 노후준비가 사회적 화두로 부각되고 있다. 은퇴 후 고정적인 소득이 끊기게 되면 보유자산을 활용해 매월 안정적인 현금 흐름(cash flow)을 확보하거나 그간 모아둔 자산의 처분을 고려할 수 밖에 없다. 우리나라의 경우 가계자산에서 주택 등 부동산 자산이 차지하는 비중이 높다는 점에서 향후 은퇴에 따른 자산 재분배 문제는 부동산 시장에 적지 않은 영향을 미칠 것이다.


▣ 60세 이상 가구, 자산의 78% "부동산"에 편중
"2015년 가계금융·복지조사" 결과를 보면 2015년 3월 말 현재 가구당 평균 자산은 3억4,246만원으로 나타났다. 이 중 부동산 자산은 2억3,345만원으로 가구자산에서 부동산이 차지하는 비율이 70%에 육박하는 것으로 조사됐다. 연령대가 높을수록 부동산 자산 비중은 더 높았다. 60세 이상인 가구는 부동산 자산 규모가 2억8,259만원으로 전체 자산(3억6,042만원)에서 차지하는 비중이 78.4%에 달했고 금융자산 비중은 18%에 그치고 있다. 자산 대부분을 부동산 형태로 가지고 있다 보니 유동성에 취약하다.

이런 상황에서 은퇴 후 지속적으로 현금을 창출, 안정적 소득원이 될 수 있는 연금의 가입률은 미미한 실정이다. 공적연금인 국민연금의 가입률은 대상인원의 48%에 그치고 있고 도입된 지 10년이 넘은 퇴직연금은 10명 중 2명만 가입한 상황이다. 개인연금을 가입한 비율은 12%에 수준에 머물고 있다. 금융연구원에 따르면 지난 2011년 기준으로 베이비부머 세대의 국민·개인·퇴직연금 가입률은 27.6%에 불과했다.

은퇴 계층의 부동산 자산에 편중돼 있는 자산구조와 연금 등 노후준비가 미흡하다는 점은 부동산 처분 압력 요인으로 작용할 전망이다. 은퇴 후 가처분소득이 감소함에 따라 이들이 보유한 부동산을 활용한 은퇴자금 마련에 나설 가능성이 높기 때문이다.


▣ 은퇴 이후 실물자산 축소는 부동산 시장 "부담"… 자산 재분배에 따른 기회요인도 있어
은퇴계층의 실물자산 축소는 노후자금 확보와 더불어 부채를 줄이려는 경향에도 기인한다. 최근 한국은행이 발표한 금융안정보고서에 따르면 가계는 금융부채를 57세까지 확대하다가 1차 은퇴 직후인 58세 이후 축소해나가는 것으로 분석됐다. 실물자산의 경우 은퇴 전까지 금융부채보다 큰 폭으로 증가했다가 은퇴 이후에는 금융부채보다 큰 폭으로 감소한 것으로 이는 은퇴 이후 실물자산을 처분해 금융부채 상환에 활용하고 있다는 의미다. 따라서 은퇴계층이 늘어날수록 실물자산 처분에 따른 부동산 시장 하방 압력이 커질 수 있다. 

다만 단기적인 시장충격이 불가피한 상황은 아니다. 은퇴계층이 보유한 부동산이 급격하게 시장에 매물로 나오지는 않을 것이기 때문이다. 실제로 1차 은퇴 직후인 58~64세보다 2차 은퇴 시기이면서 자녀 출가 직후인 65~70세 사이에 실물자산 처분과 함께 금융부채가 크게 줄어드는 모습을 보이고 있다.


주택을 보유한 은퇴자들은 자녀 출가 이후 대형주택을 처분해 소형주택으로 옮기는 경우가 많다. 때문에 베이비부머 세대들이 대거 보유하고 있는 중대형 주택 위주로 가격조정이 진행될 가능성이 높다. 그러나 부동산 자산의 단순 처분이 아닌 재분배(재투자)가 이뤄진다는 측면에서 본다면 은퇴인구 증가가 부동산 가격 하락으로 직결된다고 단언하기 어렵다. 은퇴인구 증가를 단순히 주택수요 감소로 연결 짓는 것이 아니라 거주지나 주택유형, 주택규모 등의 니즈 변화로 이해할 필요도 있는 것이다. KB금융지주 경영연구소가 발표한 "베이비부머 세대의 은퇴 후 주거특성 분석 및 시사점" 보고서(2014년)에 따르면 베이비부머 세대의 절반(48.9%) 가량은 은퇴 후 주택 처분 의사가 없는 것으로 나타나기도 했다.

은퇴 이후 소득절벽에 대처하기 위해 임대수익을 얻을 수 있는 부동산 상품으로 갈아타기가 이뤄지면서 부동산 시장의 새로운 활력이 될 수 있다. 이미 부동산 시장의 투자 패턴이 "시세차익" 위주에서 "운용(임대)수익" 쪽으로 재편된 가운데 수익형 부동산이나 새로운 틈새 임대상품이 주목 받고 있는 상황이다.

노후대책과 관련한 정책적·제도적 변수에 따라 부동산 시장 영향이 달라질 여지도 있다. 정부는 미흡한 노후대책 문제를 해소하기 위해 부동산 자산을 활용한 여러 정책적 대안을 마련할 것으로 예상된다. 예를 들면 은퇴계층이 노후 생활자금을 마련하기 위해 보유주택을 매각하고 소형주택으로 이전 또는 이주하는 경우, 노년층을 위한 복지차원에서 부동산 세제 부담을 경감해주거나 부동산 자산의 유동성을 높이기 위해 주택연금과 역모기지 제도를 더욱 활성화하는 방안 등이다. 부동산을 처분하는 대신 노후소득화(임대상품 갈아타기)하거나 역모기지(주택연금)를 활용하는 방법이 확대될 경우 부동산 수요의 급격한 하락으로 이어질 가능성은 제한적일 것이다.

2016 신년특집②] 한 바구니에 담긴 부동산 `나누고 쪼개라` 집짓고 사는 것에 대하여


[2016 신년특집②] 한 바구니에 담긴 부동산 `나누고 쪼개라`리서치센터 윤지해 2016.01.20 조회수 : 7023 댓글수 : 0

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[2016 신년특집] 베이비부머 700만 시대, 부동산을 활용한 노후준비②

안정적 거주&수익 "두마리 토끼" 모두 잡는 것이 노후준비 숙제
과거와 다르다. 부동산도 "나누고 쪼개는" 포트폴리오 구축해야
 


베이비부머 세대의 노후준비는 자산의 80% 가량이 집중된 부동산을 활용해 거주 문제와 소득감소 문제를 모두 해결하는 것이 관건이다. 소득 크레바스(income crevasse)*와 소득절벽이 발생하는 노후에는 "거주 문제" 해결도 쉽지 않다. 하지만 자산이 한 곳에 집중된 베이비부머 세대는 부동산을 통해 수익성 요소까지 "두 마리 토끼" 모두 잡아야 하는 절실한 상황이다.


▣ 안정적 거주와 수익(cash flow) 모두 잡는 것이 노후 준비 숙제
일반적으로 베이비부머 세대가 소유한 부동산은 거주 목적의 주택에 한정된 경우가 대부분이다. 그러나 과거와 달리 부동산 물건 유형은 세분화되고 더 다양해졌다. 은퇴가 임박한 세대는 주거용에 집중된 자산을 현금 흐름(cash flow) 창출이 가능한 자산으로 재편해야 한다. 우선 개개인이 소유할 수 있는 다양한 부동산 종류부터 인식하고, 보유한 상품들의 특징과 단점 보완을 통해 부동산 자산의 "포트폴리오" 구축에 나서보자.

개인이 소유할 수 있는 부동산은 일반적으로 아파트와 아파트 외 일반주택(연립, 다세대, 빌라 등), 오피스텔, 도시형생활주택, 상가, 토지, 부동산펀드·리츠 등으로 구분해 볼 수 있다. 유형 별로 주요 보유 목적이나 임대 수익, 보유 세금 등의 장·단점은 각기 다르다. 

예를 들어 아파트는 거주를 목적으로 보유하는 경우가 많고, 월 수입 보다는 시세차익을 기대하는 경우가 많다. 또한 보유할 때 부담하는 보유세(재산세)는 상대적으로 낮은 편이다. 반면 오피스텔은 거주 보다는 임대를 목적으로 대부분 보유하며, 기대 수익은 시세차익 보다 월 임대수입을 통해 창출된다. 월 임대료 확보가 가능한 자산이어서 부동산 내에서도 상대적으로 현금화가 쉬운 편에 속하며, 상업(사무실) 용도로 사용할 경우 보유 세금은 다소 높아질 수 있다. 


만약 개인이 은퇴시점에 자산의 대부분을 아파트에 묶어놨다면 거주의 안정성과 세금 부담이 낮은 장점이 있는 반면 임대수익 등의 현금 흐름(cash flow) 면에서는 취약한 단점을 가진다. 미국이나 일본, 유럽 등 선진국에서는 비현실적일 것 같은 "자산 집중" 사례지만 국내에서는 노후세대 대다수의 자산구조로 확인된다. 베이비부머 세대가 노부모와 자녀부양에 치중하다가 은퇴시점에 아파트1채만 달랑 남았다는 이야기를 많이 하게 되는 이유다.

노후에 안정적인 소득이 확보되지 않은 경우라면 종국에는 현금 유동성의 문제로 안정적인 거주의 장점까지 흔들릴 수 있는 불안한 자산 구조다. 계란을 한 바구니에 담은 만큼 "모두 깨지는 위험성"을 내포했다는 의미다.

▣ 과거와 다르다. 부동산도 "나누고 쪼개라" 
과거와 달리 부동산의 유형이 다양해졌다. 1개 유형의 물건에 편중된 자산 구조 보다는 적절한 분배를 통해 각각의 부동산이 가지고 있는 단점들을 보완하는 전략을 구사해야 한다. 베이비붐 세대처럼 아파트만 100% 보유한 경우 은퇴 충격에는 매우 취약하다. 

베이비붐 세대의 평균적인 보유자산 4억 원을 활용해 소형주택 1채와 오피스텔이나 상가, 리츠, 공동투자 등의 유형으로 부동산 자산을 갈아타는 다운사이징(downsizing)** 사례들을 점검해 보자.

≫ 소형 주택&오피스텔
# 베이비붐 세대(1963년생) A씨. 은퇴를 5년여 가량 남겨둔 상황이지만 보유자산 4억 원 대부분이 아파트에 묶여있어 미래 소득감소에 대한 불안감이 가득함. 국민연금과 개인연금·보험 등의 만기는 아직 시간이 남아있어 소득이 없는 기간에 보유자산을 통한 추가적인 수입 확보가 절실 한 상황임


보유 중대형 아파트 1채를 소형 주택 1채와 오피스텔 1실로 갈아탈 경우 거주의 장점은 취하는 동시에 임대수익과 현금유동성 단점을 일부 보완할 수 있다. 거주하는 지역이 서울에서 경기권으로 바뀌거나, 거주면적이 줄어든다는 단점이 있지만 노후시기 현금화가 손쉬운 물건을 확보할 수 있고 새로운 수익이 창출되는 장점이 더 크다.

≫ 소형 주택&상가
# 용인에 거주하는 1955년생 B씨. 자녀 2명이 모두 출가한 이후 거주하던 중대형 아파트(4억 원)가 부담으로 다가옴. 이에 1~2인 세대 거주에 알맞은 소형 주택으로 갈아타고, 남는 자금은 월 임대 수입이 상대적으로 안정적인 상가로 눈을 돌려 보기로 함


같은 조건에서 소형 주택과 상가로 갈아탄 경우를 살펴보자. 상가의 서울 평균 임대수익률은 3.74%로 오피스텔(5.2%) 대비 상대적으로 낮다. 하지만 상가는 임차인의 초기 투자비용(인테리어, 권리금 등) 문제로 장기간 계약이 유지되는 사례가 많고, 임대를 위한 수선비용(ex_도배, 장판, 수도 등)이 적게 투입되는 장점이 있다. 즉 상가는 오피스텔 대비 수익성은 떨어지지만 장기계약 형태로 유지되는 경우가 많아 수입은 안정적이고 공실 위험은 상대적으로 낮다고 볼 수 있다.

≫ 소형 주택&부동산펀드(또는 리츠, 공동투자) 
# 금융권에서 은퇴를 앞둔 C씨. 평소 업무를 보던 중 빌딩(건물) 등에 공동 투자되는 부동산펀드 상품을 자주 접하게 됨. 일부 상품은 장기간 5%~6% 수준의 안정적인 수익률을 얻을 수도 있어 눈 여겨 봄. 이에 C씨는 임대관리가 상대적으로 까다로운 실물 자산(오피스텔, 상가) 보다는 노후에 현금화가 상대적으로 손쉬운 부동산펀드 상품이나 리츠(REITs) 등으로 보유 자산의 현금 흐름(cash flow)을 보완할 계획임

최근에는 실물자산인 부동산을 활용한 금융상품(펀드, 리츠(REITs) 등)도 다양해지는 추세다. 개인이 접근하기 어려웠던 대형 건물에 투자할 목적으로 투자자로부터 1억 원 미만의 소액 자금을 모아 빌딩을 매입하고 임대수익은 투자자에게 배당하는 방식이다. 최근 서울시도 이러한 시대 흐름을 반영해 SH공사가 자본금을 출자하고, 민간의 투자를 받아 연 5% 보장하는 "서울 리츠"를 도입한다고 밝혔다. 다만 공공형과 달리 민간형은 수익률이 높은 반면 원금 손실 가능성도 있으므로 주의해야 한다.


펀드나 리츠(REITs) 뿐만 아니라 개인들이 자금을 모아 수 십 명이 공유(공동명의) 형태로 건물 임대수익을 나누는 사례도 있다.

# 서울 송파구 일대에 100억 원 상당의 상업용 빌딩을 공동투자(부동산펀딩, 40명 공유)한 D씨. 건물의 입지적인 장점이 상대적으로 우수함에도 "건물 노후도가 높아 공실 우려가 높다는 점과, 수익성이 상대적으로 떨어지는 약점을 극복 하기 위해 다수의 공동투자자에게 리모델링 비용을 추가 투자하자고 제안함. 이에 공동투자자들은 10억 원 리모델링 비용을 추가 투입(개인 당 2,500만 원 수준)했고 리모델링 이후 월 수입은 기존 3,500만 원(연 3~4%) 수준에서 7,000만 원(연 6~7%) 수준으로 2배 가량 높아짐. D씨의 경우 2억 원 수준의 자산 투자를 통해 연 1,200만 원(월100만 원) 수준의 소득을 확보할 수 있게 됨



▣ 포트폴리오 구축됐다면, 이제는 "수성(守成)" 전략에 올인
자산을 단순히 나눈다고 노후준비가 끝난 것은 아니다. 포트폴리오 내에서도 현금 창출을 극대화 할 수 있는 방안들은 계속 고민해야 한다. 경기 변동이나 지역 상황에 따라서 자산 가치가 달라지는 요인들이 많기 때문이다. 

예를 들어 오피스텔은 도시형생활주택이나 소형 아파트 등의 경쟁 상품 증가로 인해 임대수익률이 낮아지는 추세다. 이러한 공급 과잉 분위기와 미래 공실에 대한 위험을 회피하기 위해서는 안정적 수익이 가능한 역세권이나 대학가, 업무시설 밀집지역으로 물건을 한정해야 한다. 또한 상대적으로 낮은 관리비가 가능한 물건과, 전용률이 높은 희소성 있는 오피스텔을 선택하는 지혜도 필요하다. 

시대의 변화 따라 기존에 없던 유형들이 새롭게 나타나기도 한다. 최근 각광받기 시작한 "세대 분리형 주택"은 노후세대에게 거주의 장점과 임대의 효율성을 동시에 부여할 수 있는 통합 형태로 볼 수 있다.


부동산 자산 유형의 장단점들을 살펴본 것처럼 구성된 자산 구조에서도 현 시대상황에 맞게 수익성을 극대화 할 수 있는 방법들에 대한 끊임없는 고민이 필요한 것이다. 결국 베이비붐 세대는 안정적인 노후 준비를 위해 보유한 부동산 자산의 단점들을 보완할 수 있도록 적절하게 나누고, 쪼개야 한다. 뿐만 아니라 수익성을 수성(守成)할 수 있는 전략적 분석과 실행을 통해 불확실한 100세 시대를 대비하는 안전판을 겹겹이 구축하는 노력이 필요하다.

한편, 은퇴계층은 건강보험료의 납부와 관련된 부담증가에 직면하기도 한다. 일반적으로 은퇴 이후에는 직장가입자에서 지역가입자로 전환되며 소득과 재산 증감에 따라 부담 수준이 달라진다. 직장 가입자는 월 소득에서 일정 비율(2015년 기준 6.07%)에 따라 사업자와 직장인이 절반씩 부담해 피부로 느끼는 부담수준이 상대적으로 덜 하다. 반면 지역 가입자는 부동산 임대소득이나 재산 등을 사업소득에 포함해 개인에게 100% 과세하므로 이에 대한 상대적인 소득감소 수준도 크다. 은퇴 이전부터 건강보험관리공단을 통해 재산과 임대소득에 따른 건강보험료를 미리미리 계산해 볼 필요가 있다.


*소득 크레바스(income crevasse) 
직장인이 은퇴시점부터 국민연금을 받을 때까지 소득이 없는 기간을 말함. 일명 "은퇴 크레바스"라고 표현되기도 함. 대한민국 직장인의 경우 50대 중반에 은퇴(베이비부머 세대)해 60대에 연금을 수령할 때까지 5년~10년 정도의 공백기간이 발생함. 이 기간 동안 소득감소에 따라 생계가 위협받는 두려움을 "크레바스 공포"라 부름

**다운사이징(downsizing) 
일반적으로 기업의 업무나 조직의 규모를 축소하는 경우 등을 말함. 부동산시장에서는 금융위기 이후부터 자산 효율성이 떨어지는 대형아파트에 대한 선호도가 줄어들면서 면적규모를 줄이는 다운사이징(downsizing)사례가 크게 늘어남

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